「売らない方がいい」と言える、鑑定士の仕事の順番

不動産の相談を受けたとき、私は「今は売らない方がいい」とお伝えすることがあります。それができるのは、売買の成立だけを目的として仕事をしているわけではないからです。

不動産の相談先には、それぞれの立場がある

不動産について相談できる相手を探すと、いくつかの選択肢があります。売買を手がける仲介会社、アパートや店舗の建設を提案する活用会社、収益物件を専門に扱う会社などです。どこも丁寧に話を聞いてくれます。

ただ、それぞれの仕事の仕組みを見ると、不動産を動かすことで報酬が発生する仕組みになっています。仲介会社は売買の仲介手数料、活用会社は建築費、収益物件を扱う会社は物件の売買によって報酬を得ます。それぞれが、そうした仕組みの中で仕事をしています。

土地を相続すると、登記情報をもとに手紙や電話が届き始めることがあります。「購入を希望されている方がいます」「アパートを建てて有効活用しませんか？」といった内容です。こうした連絡が重なると、誰を信頼して相談すればよいのか分からなくなることもあります。

相続した土地について、突然売却や活用の提案を受けることもあります。だからこそ、まずは中立的な立場で土地の価値を判断してくれる相談先を選ぶことが大切です。

私は、不動産の売買だけを仕事にしているわけではありません。

不動産鑑定士として、土地や建物の適正な価格を判定します。宅地建物取引士として、不動産取引の実務を担います。二級建築士として、その土地に何が建てられるかを確認します。また、名古屋地方裁判所の民事調停委員として、不動産をめぐる紛争の調停にも関わっています。

さらに、国土交通省の地価公示鑑定評価員、名古屋国税局の鑑定評価員として、公的な価格評価も担っています。名古屋市をはじめ、県内の複数の市町で、固定資産税の基準となる鑑定評価も行っています。

これらは、価格や条件を見極め、客観的に判断するための資格や役割です。不動産取引の当事者としてではなく、価格や状況を判断する立場での仕事が中心です。

こうした公的な評価の仕事では、どちらか一方に肩入れして評価額を動かせば、仕事そのものが成り立たなくなります。特定の立場に偏らず、公平に判断することが求められる仕事です。

だからこそ、「今は売らない方がいい」と伝えることもできます。不動産の価値を客観的に判断し、その結果をもとに今後の方向性を考えることが、私の仕事だからです。

仕事の進め方も、同じ考え方に基づいています。まず不動産の価格を判定し、その数字を見てから、売る・貸す・持ち続けるといった選択肢を検討します。売却を前提に価格を決めるわけではないため、「今は動かさない」という結論になることもあります。

実際にご相談いただいた場合、どのような順番で仕事を進めるのかをお話しします。

まず、概算の価格を確認します。この段階では費用はいただきません。適正価格がどのくらいになりそうか、おおよその幅をお伝えします。

その金額を確認してから、正式に依頼するかどうかを決めていただきます。鑑定評価書は、正式に発行した後で内容を差し替えることができない書面です。そのため、まずは概算価格をお伝えし、そもそも鑑定評価書が必要なのかどうかも含めて、顧問の税理士と一緒に検討していただくようにしています。

概算の段階で「この価格では難しいので、今回は見送ります」と判断された場合は、それで終わりにしていただいてかまいません。

私は、「ある程度の余地を残しておく方が、お互いにとってよい」と考えています。最初の段階ですべてを決めてしまうと、後から方向を変えにくくなることがあるからです。

もちろん、土地は一つひとつ条件が異なるため、どの土地でも同じように進められるとは限りません。ただ、相談したあとでも立ち止まれる余地は、最初から用意しています。どう動くのか、あるいは今は動かないのかは、まず価格を確認してから決めていただければ十分です。

そうはなりません。最初に概算の価格をお伝えします。費用はかかりません。その数字を見てから、依頼するかどうかを決めていただきます。相談の段階では何も確定しません。概算を見て「今回は見送ります」と言われたら、それで終わりでかまいません。

概算の価格を確認する段階では、費用をいただきません。正式に鑑定評価のご依頼を受けてから、物件や目的に応じた費用をお伝えします。1件あたりの鑑定報酬は、物件や依頼の目的によりますが、30万円から60万円程度になることが多いです。100万円以上になることもあります。

何かを強制することはありません。その時点での価格の水準と、売る・貸す・持つという3つの道をお伝えします。あとの判断は、顧問の税理士や、ご家族と相談しながら決めていただければ十分です。動くタイミングは、お客様が決めます。

はい、売買の仲介も行います。ただ、その前に必ず価格を判定します。正しい価格を先に確かめてから、売り方や売り先を考える順番です。売却先によって価格は大きく変わることがありますので、まず価格を知ってから判断していただくことが、後の結果に影響します。