売る・貸す・持つを、どうやって同じ条件で比べればいいか。複数の提案が届いている方から、よく聞かれます。「購入を希望されている方がいます」という手紙が来たかと思えば、「アパートを建てて有効活用しませんか」という連絡も届く。それぞれに数字がついてきますが、尺度が違うため、そのままでは比べられません。どこから手をつければいいのか、見当がつきにくい状況です。
3つの提案が比べにくい理由
売却の提案は、売却価格という形で届きます。活用の提案は、利回りや月額賃料という形で届きます。持ち続ける場合は、数字そのものが出てこないか、固定資産税の金額だけが残ります。
「売れば5,000万円になります」「アパートを建てると年利回り5%です」「今の固定資産税は年50万円です」。この3つを並べても、何を比べているのかが分かりません。一度きりの売却価格と、毎年入り続ける賃料と、毎年かかる税金は、単位がそもそも違います。
もう一点、見えにくいことがあります。売却を提案する会社は、売った場合の数字を出します。アパートを建てる提案を持ってくる会社は、建てた場合の数字を出します。それぞれの会社が、自分の提案に合った尺度で話してきます。比べにくいのは、届いた情報が少ないからではありません。数字の単位が揃っていないことが、比べにくさの主な理由です。
揃える物差しは、手取り・期間・リスクの3つ
3案を同じ土俵で見るために、私は「手取り・期間・リスク」の3点に揃えることをお勧めしています。この3つに換算すると、比べるための共通の土台ができます。
手取りで揃える
手取りとは、税引き後に実際に手元に残る金額のことです。売却の場合は、売却価格から仲介手数料・測量費・譲渡所得税などを差し引いた残りになります。賃貸の場合は、年間の賃料収入から管理費・修繕費・税金を引いた額です。一度きりの金額と毎月の収入は、「今後◯年間の手取り合計」という同じ期間の数字に換算して比べることが多いです。
期間で揃える
期間とは、いつからいつまでをどう見るか、です。売却は成立した時点で完結しますが、引き渡しまでに測量・法令調査・契約という手順があります。賃貸は借主がいる間は収入が続きますが、退去や空き期間があれば止まります。保有は費用だけがかかり続けます。何年間を前提に試算するかによって、3案の比較結果が変わることがあります。
リスクで揃える
リスクとは、選択肢に固有の不確実性のことです。売却は成立した時点で価格が確定し、その後に地価が上がっても取り戻せません。賃貸は空き期間・建物の維持費・借主の変更などが変数になります。保有は固定資産税と管理費が確実にかかり続けます。3案のうち、どの不確実性なら受け入れられるかは、持ち主の状況によって変わります。
私が相談を受けるときは、先に価格の水準（幅でお伝えすることが多いです）をお見せして、売る・貸す・持つを並べてから、依頼するかどうかを決めていただいています。3案を同じ物差しで見てから考えられる状態を作ることが、先決だと思っているからです。
もちろん、土地はひとつずつ条件が違いますので、この3点を揃えたとしても、ひとつの答えが自動的に出るわけではありません。それでも、単位が揃った状態で比べると、何を優先すべきかが見えやすくなります。
比べた後に残るのは、自分の優先順位
3案を手取り・期間・リスクで並べてみると、多くの場合は「どれが一番得か」がすっきりとは決まりません。売却で手取りが大きくなっても、その後に収入がなくなることを受け入れられるかどうか、という話になります。賃貸で毎月の収入を得ても、建物の維持や借主との関係を続けることになります。
比べた後に見えてくるのは、「何を優先するか」という問いです。まとまった現金が今すぐ必要かどうか。毎月の収入を維持したいかどうか。土地を手放すことへの抵抗があるかどうか。数字を同じ土俵に乗せることで、数字の話ではなく、自分が何を大切にしているかの話になります。
大切なのは、はじめからひとつの答えに決めつけず、売る・貸す・持つを並べて、その方にとって一番いい形を選ぶことだと考えています。提案を持ってきた会社のどれかに従うのではなく、3案を同じ目線で見てから、自分で選ぶ。その手順を踏んでおくと、決めやすくなります。
よくある質問
Q. 売る・貸す・持つを比べるとき、何を最初に揃えればいいですか？
最初に揃えるのは、手取り・期間・リスクの3点です。売却価格と賃料は単位が違うため、そのままでは比べられません。「◯年間の手取り合計」という同じ期間に換算して比べることが多いです。保有の場合は、その期間にかかる固定資産税や管理費も費用として同じ期間に乗せます。どの年数で試算するかによって結果が変わるため、自分の状況に合わせた年数を設定することが大切です。
Q. 「利回り◯%」と「売却価格◯千万円」を比べる方法を教えてください
利回りと売却価格は単位が違うため、そのままでは比べられません。まず売却価格から仲介手数料・測量費・譲渡所得税などを差し引いた手取り額を確認します。次に、賃貸の年間手取りが何年続けばその金額に達するかを計算します。この分岐点の年数が分かると、自分の状況に合わせてどちらを選ぶかが考えやすくなります。試算には適正な賃料水準と譲渡所得の概算が必要ですので、不動産鑑定士や税理士に確認することをお勧めします。
Q. 賃貸の毎月の収入と、売却の一括収入は、どう比べますか？
比べる方法のひとつは、「賃貸の手取りが何年で、売却の手取りに追いつくか」を計算することです。20年で同じ金額になるとすれば、その間土地を持ち続けられるか、建物の維持費や空き期間のリスクを受け入れられるか、という問いに置き換えられます。賃貸の手取りには維持費や空き期間が変数として入りますので、楽観的な見込みではなく、実績に近い数字で試算することが大切です。
Q. 土地を持ち続けるコストは、どう考えればいいですか？
確実にかかるのは、固定資産税と都市計画税です（土地・建物の状況によって税率や特例が異なります）。加えて、草刈り・フェンス修繕・廃棄物の撤去など管理費が発生することもあります。収入がゼロのまま費用だけがかかり続けるため、売却や賃貸と比べる際は「何年間のコスト合計」として同じ期間に揃えて試算することをお勧めします。税率や軽減措置の詳細は自治体によって異なりますので、担当窓口でご確認ください。
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