業者買取で現金化する。それは間違いではありません。
ただ、少し気になることがあります。同じような状況で土地を売った人が、後になって「もう少し待てばよかった」と言う場面を、私は何度か見ています。
大半の場合、違いはシンプルです。何を手放しているかを知った上で選んでいたか、そうでなかったか。
私は葵不動産の不動産鑑定士として、相続した土地の価格を見る仕事をしています。業者買取を選ぶとき、価格から何が引かれているか、そして価格以外に何が消えるかを整理します。
業者買取では、何の分が価格から引かれているか
業者買取の価格は、仲介を通じて市場で売る場合より低くなるのがふつうです。これは、買い取った会社が区画分譲などで商品化して売ることを前提にしているためです。
商品化には、測量や道路との接道整備、複数の区画に分ける作業が伴います。整備が終わってから実際に売れるまでの管理・金利のコストもかかります。売れ残るリスクも、買い取った側が負担します。こうした手間と費用の合計を、買い取った会社は先に見込んで、価格に反映させています。
加えて、業者買取には、売却後に発生するリスクを業者側が引き受けることができるというメリットがあります。
例えば、売却後に地中埋設物やその他の予期しない問題が発見された場合でも、契約内容によっては、その対応や費用負担を買主である業者が負担する形で取引することができます。つまり、売却後に問題が発生した場合でも、そのリスクが売主に戻ってくることを避けられる点が、業者買取の大きなメリットの一つです。
売り手からすると、これらをすべて自分で処理しなくて済み、売却後リスク負担を負わない代わりに、その分だけ低い価格を受け取ることになります。
そのため、売却価格だけを見ると市場価格より低くなる場合であっても、「売却後のリスクを切り離して、確実に売却できる」という点を含めて、業者買取を選択する意味があります。
ただし、その差がどのくらいなのかを把握した上で選ぶことは、別の話です。
価格以外に消える選択肢を見ておく
価格が低くなることは、買い手側の事情として理解できます。ただ、業者買取を選んだ瞬間に、価格以外の選択肢も消えます。この点は、見落とされがちです。
用途で分けて売る機会
同じひとつの土地でも、場所によって適した使い道が違い、売れる価格も変わります。店舗に適した部分と、住宅に適した部分に分けることができ、それぞれ売れる価格が異なるケースは少なくありません。
道路に面した部分は店舗や事務所に向き、奥まった部分は住宅向けの買い手に需要があります。それぞれの用途に合った相手に売ることで、まとめて渡すより価値を残せる可能性があります。
業者に一括で売ると、この分け方はできなくなります。一部だけを先に売って現金を作り、残りをあわてず検討する、という順番もなくなります。
この土地を使いたい相手を探す機会
仲介を通じて市場に出すと、「隣地を取得したい」「この場所に店を出したい」という買い手が現れることがあります。使い道が決まっている相手は、土地に高い価格を出すことがあります。
業者買取では、そうした相手を待つ前に取引が終わります。誰が買うかを決める前に、価格が決まります。
貸す道
業者買取は所有権が移る取引です。売った後は、貸すという選択肢がなくなります。
相続税の納税について「売る」か「貸す」かを検討していた場合、業者買取を選んだ時点で貸す道は閉じます。事業用定期借地契約では契約時に一時金が入るケースもありますが、その可能性も含めて検討の余地がなくなります。
それを知ったうえで、急ぐ選択をする
ここまで見てきたことは、業者買取がダメだという話ではありません。
急ぐなら業者買取、ゆっくり売れば価値が出る。これが私の実感です。
相続税の納税期限が迫っている、管理の手間が続けられない、今すぐ現金が必要という理由がある場合、業者買取は現実的な答えです。そのときに大切なのは、何を手放しているかを知った上で選ぶことだと思っています。
知らないまま選ぶのと、知った上で選ぶのとでは、状況は同じでも、後から残るものが違います。
急いで動く前に、その土地が今いくらで仲介で売れるかを知っておくことは、手放している金額の見当をつける材料になります。業者買取の提示価格と並べて見ることで、選択の意味が明確になります。
もちろん、土地はひとつずつ条件が違いますので、どの土地も同じようにうまくいくとは限りません。急ぐ理由と待てる余地の両方を確かめてから、動く順番を決めていただくのが一番です。
よくある質問
Q. 業者買取の価格は、どのくらい市場価格より低くなるのか？
土地の状態・広さ・場所によって変わります。一般的には、仲介を通じて売る場合と比べて1〜3割程度低くなることが多いとされています。商品化にかかるコストや、整備後に売れるまでの期間が長くなるほど、差が広がる傾向があります。目安を知るには、まず仲介での相場を把握してから比較することが参考になります。
Q. 業者買取を選ぶと、その後に仲介で売る選択肢はなくなるのか？
はい、なくなります。業者買取は所有権が買い手に移る取引ですので、売却が成立した後は売り主の手を離れます。その後の使い方や売り方は買い取った会社が決めます。迷っているうちに話が進んでしまった場合でも、契約の前であれば立ち止まる余地があります。
Q. 相続税の納税期限が迫っている場合、業者買取は現実的な選択肢になるのか？
なります。相続税の納税期限は相続開始から10か月です。仲介で売る場合は買い手を探す時間・測量・引き渡しまでの期間が必要で、間に合わないケースもあります。業者買取は早ければ数週間で現金化できるため、期限が迫っている場合に有効な選択肢です。ただし土地によっては、貸す形で一時金を得る方法もありますので、急いで決める前に確認することをお勧めします。
Q. 複数の業者から買取の見積もりをとると、価格は変わるのか？
変わることがあります。業者によって商品化の方法・ターゲット・資金力が異なるため、同じ土地でも提示価格が変わることはよくあります。見積もりを1社だけで終わらせず、複数から取ることで、価格の幅が把握できます。ただし複数の業者に打診すると話が同時に動き出すこともありますので、見極めの段階での連絡は慎重に行うことが大切です。
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