共有名義の土地を売りたいのに、共有者の1人が同意してくれず、話し合いが止まってしまっている。こうした状況でご相談をいただくことがあります。
原則として、共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の合意が必要です。1人でも反対すれば、土地全体を売ることはできません。ただし、全員の合意が得られない場合でも、いくつかの選択肢があります。
共有者の1人でも反対すると売却できない
民法では、共有物を処分（売却）するには、共有者全員の合意が必要とされています。持分の割合に関係なく、1人でも反対すれば、土地全体の売却は進められません。
相続をきっかけに、複数の兄弟で土地を共有するケースは少なくありません。生前は特に問題になっていなかったものの、いざ売却しようとすると意見が分かれたり、連絡がつかなかったり、話し合いに応じてもらえなかったりすることがあります。
「自分の持分は半分あるから、その分だけ売れるはず」と考える方もいます。しかし、土地全体を売却するには、共有者全員の合意が必要です。自分の持分だけを売却する場合とは異なるため、注意が必要です。
合意が取れないとき、どのような方法があるか
共有者同士の話し合いがまとまらない場合、主に2つの選択肢があります。
自分の持分だけを売る
法律上、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却することができます。
ただし、私が調停委員として複数の共有地をめぐる紛争に関わってきた経験からいうと、持分だけを見知らぬ第三者に売ることは、慎重に考えたほうがよいでしょう。新たな共有者が加わることで、その後の分割協議がさらに難しくなることがあるためです。
法律上認められている方法であっても、その後どのような状況が生じる可能性があるのかを考えたうえで、判断することをおすすめします。
共有物分割調停・裁判という方法
話し合いがどうしても進まない場合は、裁判所を通じた手続きを利用する方法があります。共有物分割調停では、裁判所の調停委員を介して、共有者同士の話し合いを進めます。調停がまとまらなければ、裁判所による共有物分割訴訟へと進むことになります。
「裁判まではしたくない」と思うのは自然なことです。ただ、裁判所の手続きを利用して話し合いの場を設けることで、関係者が問題に真剣に向き合うきっかけになることもあります。
土地の価格が分かると、話し合いが進みやすくなる
共有者同士の合意が得られないケースでは、そもそも「この土地が実際にいくらで売れるのか」が分からないまま、話し合いを始めていることが少なくありません。
土地の価格が分からないと、それぞれが自分に都合のよい金額を想像し、感情的な対立につながりやすくなります。まずは土地の価格がどのくらいなのかを把握し、そのうえで今後の対応を考えることが大切です。この順番で進めることで、具体的な話し合いにつながりやすくなります。
私がご相談を受けた際は、まず適正価格がどのくらいになりそうか、一定の幅を持たせてお伝えするところから始めます。その金額を確認したうえで、売却するのか、持ち続けるのか、あるいは調停という手続きを利用するのかを、関係者で考えていただきます。
土地は一つひとつ条件が異なるため、どの土地でも同じように話し合いが進むとは限りません。ただ、「いくらになるか分からない」という状態を解消するだけでも、話し合いの雰囲気が変わることがあります。
よくある質問
Q. 共有名義の土地は、共有者の1人が反対すれば売れませんか？
原則として、共有名義の土地全体を売るには共有者全員の合意が必要です。持分の割合に関係なく、1人が反対すれば売ることはできません。ただし、自分の持分だけを第三者に売ることは法的に可能です。後から起こりうる状況も含め、事前に考えておくことを勧めます。
Q. 共有物分割調停とは何ですか？
共有名義の不動産について話し合いがまとまらない場合に、裁判所の調停委員を介して合意を目指す手続きです。感情的な対立が続いている話し合いを、第三者を交えた場に移すことで前に進むことがあります。調停で合意に至らない場合は、裁判所による分割判決という段階に進みます。
Q. 自分の持分だけを、他の共有者に断らずに売ることはできますか？
法的には可能です。共有者は自分の持分を単独で売ることができ、他の共有者の同意は不要です。ただし、見知らぬ第三者が新たに共有者として加わると、その後の分割協議が難しくなる場合が多いです。合法であっても、後から起こりうる状況を先に考えてから判断することを勧めます。
Q. 共有名義の土地を売るとき、価格はどう決めればいいですか？
不動産鑑定士が根拠を示して判定した価格があると、共有者間の話し合いの土台になります。第三者が判定した数字を軸にすることで、感情的な対立を避けやすくなることがあります。1件あたりの鑑定報酬は物件や依頼の目的によりますが、30万円から60万円程度になることが多いです。100万円以上になることもあります。
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