「業者から建て貸しを勧められたんですが、ふつうに土地を貸すのとどう違うんですか」。私のところには、こういう相談がよく来ます。
同じ「貸す」という言葉でも、2つはかなり異なります。建物を誰が用意するか、というだけでなく、賃料の水準も、リスクの負担先も変わります。提案を受けたときにこの違いを知っておくと、比べて決めやすくなります。
「土地貸し」と「建て貸し」は、建物を誰が用意するかで分かれる
土地だけを貸す形では、建物は借りる側が自分で建てます。地主は土地を提供するだけで、建物に関わる費用も管理責任も、原則として借主が担います。
建て貸しは、地主が建物まで用意して一緒に貸す形です。テナントは建物ごと借り受けるので、自分で建てる必要がありません。
ロードサイドの店舗を見ると、このイメージがつかみやすいです。郊外にある薬局や回転寿司の店舗は、土地だけを借りて建てている場合と、土地の所有者が建物まで建てて貸している場合があります。コンビニは、土地だけを借りる形が比較的多いです。外から見た印象は同じでも、裏側の契約は違います。
土地だけを貸す形で多く使われるのが、事業用定期借地（じぎょうようていきしゃくち）です。定められた期間が満了すると土地が戻ってくる契約で、建物は借主が建てたものなので、期間終了時に借主が撤去します。地主は建物を所有しないため、建物の修繕費用も負いません。
建て貸しの場合、地主が建物を所有します。テナントが退去しても建物は残るので、次の使い道を考えるのは地主の側です。
建て貸しは賃料が上がる分、地主が負うものも増える
貸す相手や賃貸の方法が変わると、同じ土地・建物でも賃料の水準が変わります。建て貸しにすると、土地だけ貸す場合より賃料が高くなるのが一般的です。地主が建物まで用意しているぶん、その費用回収が賃料に乗ってくるからです。
ただし、建物を建てるための初期費用は地主が出すことになります。そこで実務でよく使われるのが、建設協力金（けんせつきょうりょくきん）という仕組みです。テナントが建設費を一時金として地主に払い込み、毎月の賃料から少しずつ差し引いていく組み立てです。この仕組みがあれば、大きな自己資金がなくても建て貸しを始められます。契約時にまとまったお金が入るため、相続税の納税資金に充てられるケースもあります。
一方で、建て貸しでは建物の老朽化リスクを地主が持ちます。屋根や外壁、設備の修繕が必要になったとき、費用を出すのは地主の側です。土地だけ貸していれば建物の状態を気にする必要はありませんが、建て貸しではそうはいきません。
テナントが退去したあと、次の借り手が見つかるかどうかも地主の問題です。特定のテナント向けに設計された建物は、他の用途に転用しにくいことがあります。賃料が上がる代わりに、それ相応の責任が地主に集まります。
どちらが合うかは、資金力と安定志向で変わる
賃料が高くなるなら建て貸しのほうがいいかというと、そう単純でもありません。土地の場所、想定するテナントの業種、手元の資金、リスクをどこまで引き受けられるか——それぞれの状況によって、答えは変わります。
初期費用をかけずに手間少なく貸したいなら、土地だけ貸す形のほうがシンプルです。建物に関わる費用も管理責任も借主が持つので、地主が動く場面が減ります。
賃料水準を上げたいなら、建て貸しを検討する余地があります。建設協力金の活用で初期費用を抑えることもできますが、修繕費用や退去後の空き期間のリスクは手元に残ります。
土地はひとつずつ条件が違いますので、ここに書いたことがそのままあてはまるとは限りません。まず自分の土地で賃料がいくら見込めるのかを数字で確かめる。売る・貸す・持つを同じ数字の上に並べてから決める。それだけで、急かされて動く理由はなくなります。
よくある質問
Q. 建て貸しとは何ですか？
建て貸しとは、土地の所有者が建物まで用意して一緒に貸す形の賃貸借です。テナントは建物ごと借り受けるため、自分で建設する必要がありません。土地だけを貸す形（事業用定期借地など）では建物は借主が建てますが、建て貸しでは地主が建物の所有者になります。
Q. 建て貸しにすると賃料はどれくらい変わりますか？
一般的に、建て貸しは土地だけを貸す場合より賃料水準が上がります。地主が建物まで用意しているぶん、その費用回収が賃料に乗る形になるからです。ただし、どれくらい変わるかは立地・建物の規模・テナントの業種によって異なります。具体的な水準は個別に確認する必要があります。
Q. 建て貸しの場合、建物の老朽化はどう扱われますか？
建て貸しでは建物の所有者が地主になるため、老朽化に伴う修繕費用も原則として地主の負担です。土地だけを貸す場合は建物の管理責任が借主にあるため、この点は大きく異なります。長期の収支を試算するときは、修繕費用を見込んだうえで比較することが必要です。
Q. 建て貸しと事業用定期借地は何が違いますか？
事業用定期借地は、土地を貸す契約形式のひとつです。この形では建物は借主が自分で建てます。建て貸しは、地主が建物まで用意して一緒に貸す考え方で、どういう契約形式（定期借家など）にするかは別途定めます。事業用定期借地は「土地だけ貸す」仕組みで、建て貸しは「建物まで用意して貸す」考え方です。対になるものではなく、見ている点が違います。
