10年から最長50年未満。これが、事業用定期借地（借地借家法第23条）という契約で地主と借主が取り決める、貸し期間の幅です。
「提案を受けたけれど、何を決めることになるのかがよく分からない。」
事業用定期借地について相談に来られる方から、こうした声をよく聞きます。決めるのは期間だけではありません。普通の借地とは性質が大きく異なるため、契約の骨格となる3つのポイントを整理しました。
事業用定期借地は、誰が何のために使う契約か
郊外のロードサイドに並ぶ薬局や回転寿司の店舗は、土地だけを借りて自社で建物を建てているケースと、土地の所有者が建物まで建てて一緒に貸しているケースがあります。コンビニは土地だけを借りる形が比較的多いとされています。
前者、建物は借主が建て、地主は土地を貸すという形をとるときに使われることが多いのが事業用定期借地です。法律上は、専ら事業の用に供する建物（住居用の建物は対象外）の所有を目的として土地を貸す場合に使える契約として、借地借家法第23条に定められています。
同じロードサイドでも、土地だけ貸しているのか建物まで貸しているのかで、地主側へのお金の入り方が変わります。土地だけを貸す場合、建物は借主が建てて運営し、地主には毎月の地代が入ります。建物まで建てて貸す形では、賃料の水準や初期の費用負担がまた変わります。どちらが条件として有利かは、土地の場所・広さ・想定する業種によって違います。
「定期」という言葉の通り、この契約の核心は決めた期間が来たら終わるという点にあります。
契約期間は何年で、どう決まるか
借地借家法第23条には、2つの期間の区分があります。
| 区分 | 存続期間 |
|---|---|
| 第1項 | 30年以上50年未満 |
| 第2項 | 10年以上30年未満 |
10年以上50年未満の範囲で期間を決めます。事業用の建物に限られ、契約は公正証書で結ぶ必要があります。
ではどの期間を選ぶのか。私がご相談を受けるとき、まず確かめるのは「満了後にその土地をどう使いたいか」という点です。10年後に手元に戻ってきたとき、あるいは30年後に戻ってきたとき、どちらのほうが次の選択肢が広がるかを先に考えることが、今の期間の決め方につながります。
期間が短ければ早く土地が戻りますが、借主側にとっては投資回収の見込みが立てにくく、地代水準が低くなりやすい傾向があります。期間が長ければ安定した地代収入が続きますが、その間の用途変更はできません。相続の見通しや、将来的な土地の用途もあわせて考える必要があります。
中途解約は難しく、満了で更新なく返ってくる
期間中に解約したいと思った場合、地主側から一方的に解約することは、原則としてできません。契約期間を定めることは、その期間中は土地を貸し続けると約束することでもあります。借主との合意があれば、期間の途中で契約を終了させることはできますが、地主側の都合だけで一方的に解約することは、通常できません。
では、期間が満了するとどうなるのでしょうか。この契約では更新はありません。借主が建てた建物についても、地主に買い取るよう求める権利（建物買取請求権）は認められていないため、借主が建物の買い取りを地主に求めることはできません。一般的には、契約時に取り決めた条件に従い、借主が建物を取り壊し、更地にして土地を返還します。
契約期間中は地代収入が得られるほか、契約時に一時金を受け取る形を選べば、相続税の納税資金に充てられるケースもあります。ただし、土地ごとに条件は異なるため、どの土地でも同じようなメリットが得られるとは限りません。
契約前に確認しておきたいのは、何年間土地を貸すのか、その間にどのように収益を受け取るのか、契約満了後に土地をどうするのかという3点です。契約期間という数字だけが先に決まっても、この3点をセットで考えなければ、実際にどのような収益や負担が生じるのかを判断できません。
よくある質問
Q. 事業用定期借地と普通借地の違いは何ですか？
普通借地権は、契約が満了しても借主から更新の請求があると、正当な事由がなければ拒絶できず、法定更新によって自動的に継続するしくみがあります。事業用定期借地は定めた期間で確実に終わります。更新がないため、貸した土地が長期にわたって返ってこないリスクを避けることができます。ただしその分、期間設定と契約内容の確認が重要になります。
Q. 事業用定期借地の契約期間は何年から何年まで設定できますか？
借地借家法第23条に基づき、10年以上50年未満の範囲で設定できます。30年以上50年未満（第1項）と、10年以上30年未満（第2項）の2つの区分があります。いずれも公正証書による契約が必要です。具体的にどの期間が適切かは、借主の出店計画や地主側の相続の見通しなど、土地ごとの事情によって変わります。
Q. 事業用定期借地の契約は、地主側から中途解約できますか？
原則として、地主側からの一方的な中途解約はできません。合意した期間は守ることが前提の契約です。借主と双方で合意すれば期間中に終了させることはできますが、地主の事情だけで一方的に解約する手段は通常ありません。期間の長さを決める前に、途中で方針が変わる可能性がないかを十分に検討しておくことが大切です。
Q. 契約が満了したとき、借主が建てた建物はどうなりますか？
更新はなく、期間満了で契約は終了します。借主が建物を地主に買い取るよう求める権利（建物買取請求権）はこの契約では認められていないため、借主が建物をそのままにして去ることはできません。借主が建物を取り壊して更地で返還する形がふつうですが、取り壊しの時期や費用負担の詳細は契約時に取り決めておく必要があります。
