葵不動産の事業は、不動産売買、不動産鑑定評価、不動産コンサルタント業務の3つです。ここに、弁護士や税理士からのご依頼も加わります。名前だけを見ると、それぞれ別の事業に見えるかもしれません。

ただ、実際のご相談は、この3つを行き来することがよくあります。値段を知るつもりだった話が売却に進んだり、売る前提だった土地を貸す方向で考え直したりすることもあります。

困っていることによって、入口が変わる

同じ土地の話でも、要るものは場面によって違います。値段の根拠が要るのか。選択肢を比べる材料が要るのか。買い手や借り手を探すのか。ここで使う事業が変わります。

価格の根拠が必要なとき（不動産鑑定評価）

不動産鑑定評価とは、不動産の適正な価格を、不動産鑑定士が根拠を示して判定することです。どうやってその価格に行き着いたかは、鑑定評価書という書面に残ります。鑑定士だけが行える仕事です。

必要になるのは、その値段を自分以外の誰かに説明する場面です。例えば、親族や関連会社の間で不動産を動かすとき。会社が持つ資産を、減損会計（資産の価値が下がったときに、帳簿の金額を実態に合わせて下げる会計処理）で時価（実際に取引が成立すると考えられる価格）に見直すとき。担保に入れるときや、裁判で価格が争点になるときも同じです。

土地や建物の価格だけでなく、地代や家賃、店舗やオフィスの賃料も判定します。不動産鑑定は全国に伺います。ご依頼から評価書をお渡しするまでは、おおむね1か月をいただきます。

調査を進める途中で、確認が必要になることもあります。例えば、遺跡が埋まっている可能性がある区域だったり、聞いていなかった建物が見つかったりする場合です。そのときは一度ご相談し、どう扱うかを決めてから進めます。

売る・貸す・持つを比べたいとき（不動産コンサルタント業務）

使っていない土地や、会社が持ったままになっている不動産をどうするか。ここでは、売る・貸す・持つを並べて、数字で比べます。建てることを前提に考えるわけではないので、今は動かさない、という結論になることもあります。

貸す方法にも、いくつかあります。土地だけを貸す方法と、建物まで建てて一緒に貸す方法です。事業用定期借地（事業用の建物を建てる目的で、期間を定めて土地を貸す契約）のように、契約時にまとまったお金が入る方法もあります。

買う前や貸す前に、確認しておくこともあります。建物の劣化がどこまで進んでいるのか。建築制限や法令上の問題がないか。こうした点を確認せず、金額だけで決めてしまうと、あとから思わぬ費用がかかることがあります。

会社の場合は、所有している不動産をまとめて見直すご相談も受けています。関連会社の間で売買や賃貸借をするときの価格や賃料、持ち続ける不動産と手放す不動産の整理などです。投資用の物件では、将来どのように手放すかについても一緒に考えます。

実際に売る、買うとき（不動産売買）

売却では、周辺の状況や面積、法規制に加えて、売れるまでにどれくらい時間がかかるかも打ち合わせます。不動産は、売り方や売る相手によって価格が変わります。買う相手が変われば、出せる金額も変わるからです。そのため、いくらで売り出すかを決める前に、どのような売り方で、誰に届けるかを考えます。

購入では、出ている価格が妥当かどうかを鑑定士の目で査定し、その物件にどのくらいの価値があるのかをご説明します。そのうえで、買うかどうかを決めていただきます。

扱うのは、住宅用地、商業用地、工業用地、オフィスビル、工場、倉庫などです。買い手を探す仲介のほかに、葵不動産が直接買い取る場合もあります。売買の仲介は、名古屋市を中心とした愛知県が中心です。規模の大きい事業用地であれば、遠方のご相談も伺います。

3つの事業は、1つにつながっている

不動産の業界では、価格を判定する立場と、実際に売買を進める立場が分かれていることが多くあります。そのため、価格を知るためには鑑定士に相談し、売るときには仲介会社に相談する、と窓口が分かれます。

葵不動産は、その両方を行っています。鑑定評価で価格の根拠を出し、その内容を踏まえたうえで売買まで担当できます。契約書の作成から移転まで、同じ窓口で相談できます。売る・貸す・持つを比べる話も、続けて同じ担当者が伺います。

順番でいえば、まず値段を知り、それからどうするかを決めます。数字を見たうえで、今回は動かさないと決める方もいます。値段を見てから売るかどうかを考えるので、売ることを前提に値段を決めるわけではありません。

もちろん、土地はひとつずつ条件が違うので、どの土地も同じ流れになるとは限りません。それでも、先に値段を知っておけば、途中で考え直すこともできます。

弁護士、税理士からのご相談

葵不動産へのご相談は、紹介でいただくことが多くあります。中でも、士業の方からのご依頼は、相談内容が比較的はっきりしています。

弁護士からのご相談

多いのは、価格や賃料が当事者の間で争点になっている場面です。家賃や地代が今いくらなら適正なのかを判定してほしい、相続した不動産を処分したい、離婚の財産分与で不動産をいくらと見るか決めたい、といったご依頼があります。

借入の返済が難しくなった不動産を、競売にかけず話し合いで売る任意売却でも、価格の判定から売却まで対応しています。価格を判定して終わりではないため、売り先を探す段階になっても、価格の根拠を出した人間がそのまま関わります。

税理士、会計士からのご相談

相続対策として、親族の間で売り買いする価格を決めるとき。同族会社との貸し借りで、適正な賃料を確認したいとき。相続財産にどのくらいの資産価値があるのかを査定するとき。減損会計で、資産を時価に見直すとき。いずれも、価格の根拠を書面に残しておきたい場面です。

根拠のある価格をお示しするところまでが私の仕事です。税務上どのように扱われるかについては、顧問の税理士にご確認ください。鑑定評価書があれば必ず認められる、というものではありません。

どこから始めるかは、こちらで見立てる

葵不動産の事業内容は、不動産売買、不動産鑑定評価、不動産コンサルタント業務の3つです。ご相談する側から見れば、価格の根拠が必要なのか、比べる材料が必要なのか、買い手や借り手を探す必要があるのかによって入口が変わるだけで、その先はつながっています。

私はもともと不動産鑑定士です。不動産の正しい値段を判定するのが仕事です。どう動くか、あるいは動かないかは、その数字を見てから決めていただければ十分です。

どの事業に当てはまるのか分からない状態でも構いません。困っていることをそのままお話しいただければ、どこから始めるのがよいかを、こちらで見立てます。