私はもともと不動産鑑定士です。土地や建物が今いくらなのかを、根拠を示して判定するのが仕事です。葵不動産を始めてからも、そこは変わっていません。ご相談をいただくと、まず概算を出します。その数字を見てから、依頼するかどうかを決めていただければ十分です。売ったほうがいい、貸したほうがいいという話をするのは、そのあとです。

私が、先に答えを決めない理由

ご相談を受ける前から、この土地は売ったほうがいい、と決めているわけではありません。そうしているのは、心がけというより、仕事の進め方と立場によるものです。

売買も担うが、まず価格を決める

葵不動産は、売買の仲介も行います。売ると決まれば、買い手を探すところまで一緒に進めます。

ただ、その前にまず価格を判定します。値段を見てから売るかどうかを考えるので、売ることを前提に値段を決めるわけではありません。まず数字を出して、売る・貸す・持つを並べて考える。ここを仕事の入口にしています。

資格のほとんどが、判断する側にある

不動産鑑定士は、不動産の適正な価格を、根拠を示して判定する国家資格です。判定の過程と根拠は、鑑定評価書という書面に残ります。価格について説明が必要なときに使われる資格です。

私が持っている資格を挙げると、不動産鑑定士、二級建築士、宅地建物取引士です。それに、名古屋地方裁判所の民事調停委員として、不動産に関する事件にも関わっています。

民事調停委員は、裁判所で当事者の間に入り、話し合いをまとめる非常勤の国家公務員です。どちらか一方に寄らずに対応することが求められる立場です。

公的な価格を決める仕事もいくつか任されています。国土交通省の地価公示、愛知県の地価調査、名古屋国税局では、評価員を務めています。名古屋市のほか、県内複数の市町の固定資産税の基準となる鑑定評価を行っています。

並んでいるのは、価格や条件を見て判断するための資格です。価格を判定する、何が建てられるかを見る、取引を担う。さらに、国や県、市町から評価を任される仕事もしています。どちらか一方に寄った判断をして数字を動かしてしまえば、こうした仕事そのものが成り立たなくなります。

先に概算を出してから、受けるかどうかを決めてもらう

ご相談をいただいてから実際の作業に入るまでに、ひとつ手前の段階を設けています。ここで数字を見て、今回はやめると決めていただいてもかまいません。

数字を見てから、進めるかどうかを決めていただく

鑑定評価のご依頼をいただくと、まず概算の査定をします。この段階では費用をいただきません。そのうえで、数字を見てご相談者と顧問の税理士が、進めるかどうかを決めます。進めることが決まってから費用を確定し、実際の作業に入ります。

なぜ、この順番なのか

鑑定評価書は、判定の根拠が残る書面です。正式にお出ししたあとで、内容を差し替えることはできません。だから、先に価格の水準をお見せして、その目的に鑑定評価が必要かどうかも含めて、ご相談者と顧問の税理士に決めていただきます。

概算の段階で、「この価格だと難しいので、今回は見送ります」と言われることもあります。それで終わりでかまいません。最初の段階で無理に話を進めるより、双方が納得してから仕事を始めるほうが、その後も進めやすくなります。

費用は、目的をうかがってから見積もる

1件あたりの鑑定報酬は、物件や依頼の目的によりますが、30万円から60万円程度になることが多いです。100万円以上になることもあります。同じ物件でも、何のために評価するかによって手間が変わるため、目的をうかがってから見積もります。裁判や調停が関わるご依頼は、確認や説明のやりとりが増える分、費用も高くなります。

お引き受けしたあとも、調べていく途中で確認したいことが出てくる場合があります。例えば、聞いていなかった建物が見つかったり、法令上の扱いについて確認が必要になったりすることがあります。その場合は一度ご相談し、どう扱うかを決めてから進めます。

売る・貸す・持つを、並べて数字で比べる

土地を持っていると、いろいろな話が届きます。「購入を希望されている方がいます」「アパートを建てて有効活用しませんか」。どれも、その会社の仕事として提案していることなので、連絡が来ること自体は自然なことです。

ただ、届く話は、売る側か建てる側からのものに偏ります。売る・貸す・持つの3つを並べて比べてくれる相手は、その中にはなかなかいません。私がしているのは、その比較です。

今売るとどのくらいになるのか。貸すとどうなるのか。持ち続けるとどのくらい費用がかかるのか。それぞれ数字にして並べます。その結果、今は売らずに持っておくほうがいい、ということもあります。

もちろん、土地はひとつずつ条件が違います。同じように見える土地でも、同じ答えになるとは限りません。それでも、何かを決める前に一度、数字で見ておくことには意味があると思っています。

とにかく早く、高い金額で売ってしまいたい。そう決まっているご相談であれば、私より動きの速い会社が合うかもしれません。数字を見てから決めたい、という方とご一緒しています。

どんな人が相談を受けるのか、会う前に知ってもらう

専門家を選ぶときの決め手は、結局のところ、その人がどんな人なのか、相談しやすいかどうかだと思っています。

名刺を交換しただけでは、その人がどんな仕事をするのかまでは分かりません。実際に話してみて、「相談しやすかった」という感覚が残るものだと思います。

ご相談は、税理士や弁護士からのご紹介でいただくことがほとんどです。ただ、紹介してくださる方も、私が普段どのように仕事をしているのかまでは説明しきれません。だから、会ってからでないと分からなかったことを、会う前に知ってもらいたくて、こうして書いています。

葵不動産は、令和4年5月に名古屋市中区錦で始めました。まだ何も決めていない段階でも構いません。売る・貸す・持つを決める前に、その土地が今いくらなのかを見るところから、ご一緒します。